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伴随着锣声的响起，第一服务 (02107.HK)于10月22日9时30分正式登陆港交所。
“上市潮”是今年物企的一大关键词。易居企业集团CEO丁祖昱在文章中指出，截至今年三季度末，上市物企已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。
据公开资料显示，合景悠活、世茂服务均已通过聆讯，将于10月30日登陆港交所。其后，还有恒大、华润、融创、金科等龙头房企等待入局。
然而，此时的资本市场风向有所转变。富途证券指出，港股物业板块近期出现了整体大幅回调的现象，多数物业股出现了20%~30%的回调。此时此刻入局的第一服务，前路显得愈发扑朔迷离。
上市首日破发
10月21日，第一服务发布全球发售结果，公司股票最终发售定价确认为2.4港元/股，预计募集资金净额5.43亿港元。
其中，香港公开发售方面，认购合共16.67亿股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购股份总数2500万股的约66.69倍。国际公开发售方面，1.4亿股国际发售股份已获认购，相当于国际发售初步可供认购股份总数的约6.25倍。
然而，超额认购也未能使得第一服务的股价一路上扬。在10月21日暗盘交易中已经破发的第一服务在10月22日开盘即破发，报价2港元/股，较2.4港元/股的定价下跌16.67%。
对此，第一服务执行董事、联席首席执行官兼总经理刘培庆向财经网表示，股价是受到了整个市场的影响，公司基本面仍然稳健，公司要做坚定的长期主义者。
但在经济学家、财经评论员郭施亮看来，这是内外因素叠加的结果。从市场端来看，近期物业股普遍下跌，例如保利物业股价缩水30%以上，估值重返50倍左右；从企业自身角度来看，第一服务在物业股中不属于第一二梯队，行业排行属于中等水平，市场估值认可度不高。在这个背景下上市，抛售加大，更难获得好的估值溢价。
正如郭施亮所说，第一服务规模并不算大。截止2020年5月22日，第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米，合约建筑面积2720万平方米。
正荣物业董事长兼总经理黄亮曾在接受媒体专访时将[雅1] 物业公司分类。他认为，管理面积在3000万平方米以下的为小型物业公司，3000万平方米到1亿方的属于中型物业公司，一亿平方米以上是大型物业公司。若据此来看，第一服务还属于小型物企。
准确来说，第一服务属于刚刚起步阶段。根据第一服务的招股书，公司成立于2020年1月20日，公司资产主要来自于当代置业集团旗下第一物业和第一人居，是新三板市场中极少见的合并上市企业。
其中，第一物业于2019年12月24日从新三板摘牌，第一人居同年12月27日摘牌。退市之时，第一物业、第一人居的市值分别为9.9亿元、0.8亿元，两者市值约合10.7亿元。
尽管上市之后，公司股价出现下滑。但若从市值角度来看，在港交所上市之后，截至10月22日收盘，第一服务的市值仍然达到了18亿港元，整体市值增长了40%。
过度依赖关联房企
在第一服务香港交易所上市庆祝仪式上，第一服务董事长张鹏称，当前物业行业已进入白热化竞争的红海状态，资本化是为占领市场份额。
占领市场份额，便意味着要大力拓展在管面积。但是目前，房企系物业存在一个行业通病：普遍依赖关联方开发的物业资源。
第一服务也不例外。据招股书数据，截至2020年5月22日，第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米。其中，当代置业集团开发的总建筑面积990万平方米、第三方开发商开发的总建筑面积510万平方米，占比分别为66%、34%。
当代置业与第三方物业物管面积数据。来源：招股书
从收益来看，第一服务更加依赖当代置业。招股书显示，2017年-2019年，当代置业所开发物业的在管建筑面积分别为630万平方米、750万平方米及940万平方米，分别占同期物业管理服务收益总额的95.2%、85.8%、79.4%。
这一数据无疑过高。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，物企如果要相对独立和市场化运行，所服务的自有物业比例应在三分之一到一半比较合理，这样既能保证基本市场和营收的相对稳定性，又能获得相对市场化的收入和运营而不是完全受母公司关联交易的影响。
柏文喜表示，物业管理企业的市场具有一定的稳定性和排他性，因为一方面各物业公司往往都背靠开发商母公司，自有物业管理这一块市场并不太容易让与他人，另一方面物业管理服务合同协议都是相对长期的协议，一旦签订就具有相对的稳定性。
不过，物业管理公司成为上市公司以后，在业绩和规模增长的压力之下必然要进行市场拓展，行业竞争的压力就会相对加大。对于第一服务这类企业而言，在加大第三方业务拓展的同时，要以服务质量来巩固已有的市场，并努力进行业务创新和开源节流来提升公司的运营能力，以发展来提升自身的市场竞争力。
绿色服务能否成为“王牌”？
尽管服务质量已经成为物企竞争的一张主力牌，但随着物企扎堆入局资本市场，质量反而被忽略。
中原地产首席分析师张大伟直言，上市之后的物企，服务品质都在下调。对于物企在不同公开场合谈到公司在探索科技、数字化赋能物业一事，张大伟认为是纸上谈兵。
“上市物企的物业服务能维持交房标准就不错了。”张大伟强调，我国房地产市场大部分物业收费难，为了口碑，物业服务此前基本都是开发商补贴，也是卖房的卖点。上市之后，企业要追求利润，而各种成本都在上涨。如果再想获得利润，服务质量就自然而然的下滑了。
或许为了另辟蹊径，第一服务在招股书中罕见的明确提出了“绿色物业服务”概念，强调在物业全生命周期、各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。如今，第一服务形成了物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务三条业务线。
郭施亮则对第一服务的绿色服务保持谨慎态度。他表示，即使招股书有提出新概念，但对市场来说，在没有见到实质性成效之前，市场还是保持谨慎。
近年来，第一服务的绿色人居解决方案营收在总收益的比例的确在逐步提升，从2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%。然而，绿色人居解决方案的利润率并不高。据招股书显示，2017年-2019年，绿色人居解决方案的毛利率分别为30.6%、28.8%、34.3%。
不同业务收益、毛利率。来源：招股书
同期，增值服务反而利润更高，毛利率分别为43.4%、47.1%、46.3%。但增值服务收入反而从2017年占比总收益的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。
“赚钱”业务占比的下滑，必然会为企业增添更大利润压力。张大伟表示，上市之后的企业都会对业绩、利润提出更高要求。企业很可能陷入追求利润——品质下滑——业主维权——影响口碑，进而影响业绩——影响股价的恶性循环。
万科董事会主席郁亮在媒体交流会上称，最担心万科物业在资本中迷失初心，因而想在上市之前先把业务做扎实。在扎进资本市场这谭深水中，不知多少企业已经忘记了服务客户的初心。
（文章来源：财经网）
